Gorące tematy: Ryszard Opara: „AMEN” Smoleńsk Zostań BLOGEREM! RSS Kontakt
Uwaga! Wygląda na to, że Twoja przeglądarka nie obsługuje JavaScript. JavaScript jest wymagany do poprawnego działania serwisu!
26 postów 1 komentarz

Mazowiecka Wspólnota Samorządowa

MWS - Blog Mazowieckiej Wspólnoty Samorzadowej i Warszawskiej Wspólnoty Samorzadowej. Więcej na www.mws.org.pl i www.wws.org.pl

Grunty spółdzielcze. Cisza przed burzą?

ZACHOWAJ ARTYKUŁ POLEĆ ZNAJOMYM

Referendum pozytywnie wpłynęło na szereg spraw związanych z funkcjonowaniem warszawskiego samorządu. Czy również wpłynie na uregulowanie stanów prawnych nieruchomości zajmowanych przez część warszawskich spółdzielni mieszkaniowych?

Pewnie nie wiecie Państwo o czym piszę, nawet jeśli jesteście spółdzielcami i mieszkacie w spółdzielczych blokach. Już wyjaśniam.

W latach 90-tych urzędy warszawskich dzielnic-gmin podjęły szereg decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Wydano je z naruszeniem §2 ust.2 Rozporządzenia Rady Ministrów z 16 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi nieruchomościami, stwierdzającego, że „[…] spółdzielniom mieszkaniowym mogą być oddane w użytkowanie wieczyste lub sprzedane grunty przeznaczone do realizacji ich zadań statutowych, a w szczególności do zabudowy lub zabudowane budynkami użytkowymi albo domami mieszkalnymi, w których lokale nie zostały zasiedlone [...]”.

Problem nieprawidłowo zawartych w przeszłości umów notarialnych ze spółdzielniami mieszkaniowymi jest poważny i dotyczy w Warszawie obszaru ok 600 ha zamieszkałego przez ok. 200 tysięcy mieszkańców, szczególnie na terenie dzielnic: Bemowo, Ursynów, Targówek i Mokotów. Dane te podał z upoważnienia Prezydenta m.st. Warszawy jej zastępca Pan Michał Olszewski. Była to odpowiedź z dnia 8 lipca 2013r. na interpelacje radnego Warszawskiej Wspólnoty Samorządowej  Pana Macieja Maciejowskiego dotycząca tego tematu.

Zgodnie z art.20 ustawy z 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego w każdym wypadku musi nastąpić z równoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie niezasiedlonych budynków  i urządzeń. Brak postanowień o równoczesnej sprzedaży użytkownikowi wieczystemu położonych na gruncie budynków w umowie o oddanie takiego gruntu w użytkowanie wieczyste, względnie zamieszczenie w niej postanowień zmierzających do obejścia tego przepisu  sprawia, że umowa taka jest nieważna. Mówi o tym art.58 §1Kodeksu cywilnego.

Wykładowcy Katedry Prawa Cywilnego Uniwersytetu Jagiellońskiego: prof. dr hab. Jerzy Pisuliński i dr Iwona Karasek w opinii sporządzonej na zlecenie Prezydenta Warszawy stwierdzili: „Regulacje prawne nie przewidują (…) i nie przewidywały możliwości oddania w użytkowanie wieczyste spółdzielni mieszkaniowej gruntu bez jednoczesnego przyznania użytkownikowi wieczystemu określonego prawa do posadowionego na tym gruncie budynku. Jeżeli użytkownik wieczysty (spółdzielnia mieszkaniowa) nie miałby uzyskać z chwilą powstania użytkowania wieczystego, bądź to prawa własności budynku bądź – w pewnym okresie – użytkowania wieczystego, to użytkowanie wieczyste nie mogło powstać albowiem  nie  mogło dojść do tego, by  budynek nie był ani częścią składową nieruchomości, ani przedmiotem odrębnej własności”. W punkcie 1.3.2 [str.7-8] opinii Profesora Pisulińskiego i dr Karasek czytamy: „Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w piśmiennictwie umowa o oddanie zabudowanej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w której brak jest porozumienia co do sprzedaży budynków, nie jest nieważna, lecz wobec porozumienia co do jednego z minimalnych elementów umowy nie zostaje zawarta. (…) Sprzedaż budynku ustawa czyni bowiem jednym z elementów minimalnych umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego na zabudowanym gruncie”.

Sąd Najwyższy postanowieniem z 4.01.2005 r. [SN III KK 286/04] orzekł: „Wprowadzenie do treści aktu notarialnego nieprawdziwych elementów, i to w części decydującej o skuteczności zawieranej umowy, prowadzi nie tylko do uzyskania potwierdzenia tych  okoliczności, ale wywołuje dalej idący rezultat w postaci potwierdzenia jako ważnej (a nawet wprowadzenia do obrotu prawnego) umowy, która w istocie nie została skutecznie zawarta. W ten sposób akt notarialny, który zawiera nieprawdziwe oświadczenia stron co do okoliczności mających istotne znaczenie z punktu widzenia przeprowadzonej czynności, stanowi wyłudzenie potwierdzenia nieprawdy – co najmniej w odniesieniu do sytuacji, gdy ważność czynności zależy od zachowania formy notarialne”.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 24.11.1992 r. (III CZP 124/92, OSP 1993, nr 7-8, poz. 154) stwierdził, że „oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego w każdym wypadku – musi nastąpić z równoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie  budynków i urządzeń (art.20 ustawy z 29.04.1985). Brak takich postanowień  w umowie o oddanie takiego gruntu w użytkowanie wieczyste, względnie zamieszczenie w niej postanowień zmierzających do obejścia tego przepisu, sprawia, że umowa taka jest nieważna (art.58 §1 k.c.)”.

Skala tego zjawiska jest doskonale znana Prezydent Warszawy, skoro w piśmie skierowanym w dniu 7.07.2008 r. do Ministra Infrastruktury (znak: GK-D-XII-APR-72240-27-1-08) stwierdziła, że:  „Zaistniałe problemy dotyczą wielu spółdzielni  mieszkaniowych na terenie m. st. Warszawy (…). Zastosowanie się do zaleceń pokontrolnych nie jest zgodne z interesem mieszkańców, którzy w dobrej wierze wykupili mieszkania własnościowe a także może narazić m. st. Warszawę na straty finansowe. Unieważnienie decyzji na tej podstawie, że wydana została z rażącym naruszeniem prawa, może spowodować roszczenia odszkodowawcze ze strony spółdzielni lub osób, których interes prawny ucierpiał. Ponadto rozwiązanie aktów notarialnych o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste najprawdopodobniej spowoduje wystąpienie spółdzielni o zwrot opłat za użytkowanie wieczyste”. Należy wyraźnie podkreślić, że  zastosowanie się do zaleceń pokontrolnych  jest zgodne z interesem mieszkańców, którzy w dobrej wierze sfinansowali budowę mieszkań, ponieważ nie będą zmuszeni do płacenia haraczu za nieistniejące wieczyste użytkowanie gruntu, a w przyszłości nie stracą nakładów poniesionych na budowę i podwyższanie standardu mieszkań. Nota bene zatrważające jest stwierdzenie urzędującego Prezydenta miasta, że doprowadzenie stanu prawnego spółdzielczych gruntów do zgodnego z przepisami polskiego prawa nie jest zgodne z interesem mieszkańców. Wręcz przeciwnie. Tą sprawę trzeba jak najszybciej załatwić. Dla dobra mieszkańców, spółdzielni mieszkaniowych i m.st. Warszawy.

W wielu wystąpieniach pokontrolnych dotyczących kolejnych decyzji Prezydent Warszawy zobowiązywała p.o. Dyrektora Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu m.st. Warszawy Pana Marcina Bajko do wyeliminowania z obrotu prawnego tych decyzji wydanych z rażącym naruszenia prawa, poprzez wystąpienie do właściwego organu o stwierdzenie jej nieważności. Także do rozważenia zasadności i możliwości, w kontekście nieodwracalnych skutków prawnych, jakie nastąpiły w związku z wtórnym obrotem nieruchomością, ewentualnego wyeliminowania z obrotu prawnego tych decyzji poprzez zmiany prawa w tym zakresie. Wielokrotne wystąpienia Urzędu m.st. Warszawy do kolejnych ministrów infrastruktury nie dały do tej pory żadnego rezultatu.

Referendum i realna groźba odwołania obecnej Prezydent Warszawy spowodowała jej ożywienie. Ożywczy podmuch objął wiele spraw, które mają duży ciężar finansowy i od lat były „zamiatane pod dywan”, jak „dekret Bieruta” i „janosikowe”. 10 września br. Klub Radnych PO w Radzie Warszawy złożył wniosek (druk nr 2009) o wprowadzenie do porządku obrad wrześniowej sesji Rady Warszawy projektu stanowiska Rady w sprawie regulacji stanu prawnego nieruchomości m.st. Warszawy wykorzystywanych na cele mieszkaniowe przez spółdzielnie mieszkaniowe bez tytułu prawnego. Projekt liczył tylko dwa zdania wzywające Prezydent regulacji prawa do nieruchomości i przygotowania stosownych projektów uchwał. Co niespotykane został on … wycofany przez wnioskodawców już na samej sesji Rady.  Natomiast niecały miesiąc później – 8 października br. – ukazało się zarządzenie nr 5072/2013 Prezydenta m.st. Warszawy w sprawie powołania zespołu ds. regulacji stanów prawnych nieruchomości  oraz wspierania i koordynowania inicjatyw spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. W skład zespołu weszli wysocy urzędnicy Urzędu m.st. Warszawy z zastępcą Prezydenta Panem Jarosławem Dąbrowskim  jako jego przewodniczącym oraz ponad 30 prezesów warszawskich spółdzielni mieszkaniowych oraz przedstawicieli organizacji pozarządowych zajmujących się tą tematyką.

Czy oznacza to, że Prezydent Warszawy naprawdę chce rozwiązać ten palący problem? Czy może to właśnie powołanie zespołu ma być rozwiązaniem problemu i kolejnym „zamiecieniem sprawy pod dywan”? Nie zostaje nam nic innego niż poczekać.  Mam tylko nadzieję, że podczas wyborów samorządowych za rok Pani Prezydent i kandydaci na radnych z PO będą mogli sumiennie zdać nam relację, co zrobili, aby rozwiązać ten problem. Czekamy my. Czekają spółdzielcy.

Mariusz Ciechomski
Warszawska Wspólnota Samorządowa

www.wws.org.pl

www.mws.org.pl

KOMENTARZE

  • ?
    Co to za umowa notarialna na mieszkanie, jeżeli pod tym mieszkaniem nie jest uregulowana własność do ziemi, na której tej dom stoi?

OSTATNIE POSTY

więcej

ARCHIWUM POSTÓW

PnWtŚrCzPtSoNd
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930